Coopératives d’habitants : comment soustraire des logements au marché – Loi ALUR – (Le Monde Diplomatique, Manière de voir, 08/2014)
(Actualisation de notre article de décembre 2012)
En Allemagne, dans les années 1980, des squatteurs, face à la précarité des occupations et à la répression judiciaire qu’ils subissaient, ont cherché à monter des projets d’habitation à la fois autogérés et pérennes. Ils ont alors dû affronter cette question : comment recourir à la propriété privée sans alimenter la spéculation immobilière ? Par une astuce juridique, ils ont amputé le droit de la propriété de sa dimension capitalistique et spéculative pour n’en garder que le droit d’usage. Un détournement similaire à celui du logiciel libre, qui transforme le droit d’auteur en « gauche d’auteur »i.
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C’est ainsi qu’est né le Mietshaüser Syndikat (Syndicat d’immeubles locatifs), outil destiné à retirer des immeubles du marché de façon définitive. La coopérative immobilière traditionnelle (Genossenschaft) n’offrait pas cette garantie. Le tour de force consiste à utiliser l’espace de liberté que le droit des affaires allemand accorde aux entreprises pour lui donner un sens non spéculatif.
En 1985, le juriste engagé Matthias Neuling met au point le bon montageii. Le propriétaire de l’immeuble est une société anonyme à responsabilité limitée (GmbH) qui compte deux actionnaires : l’assemblée des habitants d’une part et le syndicat de l’autre. L’assemblée est souveraine en ce qui concerne la gestion du lieu ; mais, s’il s’agit de revendre les locaux, de les transformer en propriétés individuelles ou d’opérer le moindre changement de statut, les deux voix sont nécessaires. Le syndicat dispose ainsi d’un veto lui permettant d’interdire toute opération spéculative.
Les occupants paient une contribution mensuelle qui donne à chacun un droit d’usage sur son logement et une voix à l’assemblée des habitants, mais aucune part sociale. La propriété est donc collective. Les résidents sont autorisés à transformer leur logement ; ils décident ensemble de la gestion, des travaux et du règlement intérieur. Ces « loyers », qui permettent de s’acquitter des crédits bancaires et directsiii, diminuent fortement lorsque l’emprunt est remboursé. Toutes les assemblées payent, en fonction de leur surface et du poids de leur endettement, une contribution à un fonds de solidarité qui aide les projets naissants. Pour ces derniers, le Mietshaüser Syndikat fait aussi office de plate-forme d’information et de conseil.
Ce modèle fut mis en œuvre pour la première fois en 1989, avec le Grether Projekt : mille six cents mètres carrés d’habitations et de locaux à usage collectif dans l’enceinte de l’ancienne usine Gretherschen, à Fribourg. Désormais, près de deux mille personnes habitent dans les 75.000 mètres carrés des soixante-trois projets associés au syndicat. L’ensemble représente une valeur de 80 millions d’euros, dont plusieurs sont déjà intégralement payés. Le Syndikat est en plein essor, avec vingt-huit nouveaux programmes de logements en gestation.
En France, Habicoop a étrenné son modèle avec la livraison du Village vertical à Villeurbanne en 2013. Ce projet porté par 14 ménages, avec le soutien de collectivités territoriales et d’un bailleur social, a permis à des personnes de ressources et d’âges variés de concevoir ensemble un bâtiment avec des espaces privés et de vie collective. Dans cette coopérative locative, une fois le prêt remboursé, si quelqu’un déménage, le nouvel arrivant n’aura pas à payer la valeur du bien, mais seulement une redevance mensuelle correspondant aux coûts de fonctionnement et à la contribution au fond de solidarité. Il financera ainsi de nouveaux projets, en même temps qu’il bénéficie des efforts de ses prédécesseurs. En Ardèche, l’écovillage du Hameau des Buis a inventé un dispositif original : l’association des habitants consent un prêt viager à taux zéro à une société commerciale, qui lui octroie en contrepartie un droit de jouissance sur les locaux. Dans le domaine agricole, Terre de liens est une association qui acquiert du foncier et le loue à des exploitants respectueux de l’environnement.
Dans tous ces modèles, il s’agit de séparer l’usufruit, attribué aux habitants, de la nue-propriété, transférée à une entité indépendante qui fait office de verrou anti-spéculatif. Ces immeubles mis hors marché ouvrent un nouvel horizon : celui d’une « propriété d’usage » où le droit à un espace dépend du besoin qu’on a d’y habiter et non du capital dont on dispose. Ils instituent un nouveau type d’habitant : avec tous les pouvoirs de décision sur son lieu de vie, il est plus qu’un locataire ; sans pouvoir de spéculer sur son bien, il est moins qu’un propriétaire.
Ces projets sont souvent portés par des jeunes, mais les plus âgés s’y lancent aussi pour en faire des alternatives aux maisons de retraites. Ces coopératives d’habitants vont dans le même sens que l’habitat participatif, mais y ajoutent cette dimension politique du refus de la spéculation, voire de la sortie du marché.
La loi ALUR votée en 2014 a enfin créé un statut légal pour les coopératives d’habitants qui va simplifier et sécuriser le montage juridique. Néanmoins, la non-spéculation n’est pas inscrite dans la loi. Il y aura donc aussi des « coopératives d’habitants » qui profiteront du marché immobilier comme une copropriété classique. Cette démarche étant laissée à l’initiative de chaque projet, les groupes et les associations, telles Habicoop, travaillent sur des outils pour verrouiller dans les statuts de la coopérative toute velléité de remise du bien sur le marché.
Dans les pays nordiques, l’existence d’un statut juridique légal et des politiques volontaristes ont permis un développement important de la propriété coopérative. En Suède, 18 % du parc immobilier fonctionne sous ce régime ; en Norvège, 13 %iv. Le modèle s’est également répandu en Suisse, aux Pays-Bas, en Allemagne, au Québec notamment. Mais ces développements institutionnels se font parfois au prix de l’esprit coopératif d’intérêt général et de non spéculation.
L’enjeu est aujourd’hui de développer cette alternative au logement social et à la propriété individuelle, tout en insistant sur son sens antispéculatif. Dans le contexte de marchandisation accrue de toutes les dimensions de la vie, c’est une ouverture prometteusepour changer notre rapport au logement et peu à peu le faire sortir du marché.
i Lire Bernard Lang, « Des logiciels libres à la disposition de tous », Le Monde diplomatique, janvier 1998.
ii Matthias Neuling, Auf fremden Pfaden. Ein Leitfaden der Rechtsformen für selbstverwaltete Betriebe und Projekte, Stattbuch, Berlin, 1985.
iii Crédits à taux symboliques auprès de particuliers qui soutiennent les projets.
iv Fiche pays nordiques, www.habicoop.fr
